Kết quả nghiên cứu của Ban Nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2014, thị bất động sản cho thuê ghi nhận những tín hiệu tích cực như: nguồn cung tăng, giao dịch được cải thiện, giá thuê có xu hướng ổn định. Tuy vậy, thị trường vẫn chưa thực sự khởi sắc do tỷ lệ trống tăng, giảm không ổn định; tỷ lệ phủ kín diện tích cho thuê nhích lên chậm chạp và giá thuê ở một số phân khúc vẫn có chiều hướng đi xuống do vắng khách.

Văn phòng cho thuê ổn định

Năm 2014, thị trường cho thuê văn phòng tương đối ổn định, không có dấu hiệu tăng trưởng mạnh như thị trường mua bán. Giá thuê văn phòng vẫn có xu hướng giảm, đặc biệt là phân khúc văn phòng hạng A và B.

Tính đến hết quý IV/2014, tổng diện tích văn phòng cho thuê ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM  tăng 20%, thanh khoản được cải thiện hơn nhưng chưa thoát khó.

Văn phòng cho thuê hướng đến thiết kế không gian cây xanh chủ đạo đang được ưa chuộng

Tại Hà Nội, do kinh tế vẫn còn khó khăn, các doanh nghiệp đều muốn tiết kiệm chi phí, thêm vào đó là sự gia nhập thị trường của những tòa văn phòng lớn như Lotte Centre, Hồ Gươm Plaza nên văn phòng hạng A, B có tỷ lệ trống tăng, ở mỗi tòa tỷ lệ trống vào khoảng 25-35%, mức giá trung bình giảm khoảng 10% so với năm 2013. Văn phòng hạng C và các tòa văn phòng nhỏ nhưng chuyên nghiệp khá thu hút khách hàng trong năm qua với tỷ lệ lấp đầy khoảng 85-90%, mức giá vẫn ổn định so với năm 2013. Diện tích thuê từ 100-200m2 vẫn được nhiều khách hàng ưa chuộng và lựa chọn.

Hiện giá chào thuê trung bình tại các tòa văn phòng hạng A vào khoảng 25-35USD/m2 tùy vị trí; văn phòng hạng B từ 18- 25USD/m2 tùy vị trí; văn phòng hạng C có mức giá khá mềm, khoảng 10-15USD/m2.

Khu vực phía Tây thành phố tiếp tục là địa chỉ sôi động của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội. Trong năm qua, các doanh nghiệp có xu hướng được mở rộng về phía Tây do mức giá “dễ chịu” hơn, giao thông thuận tiện hơn, cùng với đó, do khu công nghệ thông tin tập trung chủ yếu ở quận Cầu Giấy đã thu hút phần lớn các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực CNTT đổ về đây.

Tình hình cũng không mấy khả quan với thị trường Tp.HCM. Nếu như quý đầu của năm 2014, thị trường cho thuê, nhất là khu vực Tp.HCM đón nhận tín hiệu tích cực khi giá thuê tăng từ 7,7-8,5% ở các hạng mục thì đến quý II, giá thuê lại  giảm xuống 7,3% ở hạng A, 9% ở hạng B và hơn 15% ở hạng C. Liên tục các quý sau giá thuê tiếp tục theo chiều hướng giảm. Đến thời điểm hiện tại, giá thuê tại các tòa nhà hạng A và B lại tiếp tục giảm giảm 0,5% so với quý III. Đà giảm giá không dừng lại mà chỉ chậm và mức giảm thấp hơn qua các quý. Thị trường Tp.HCM hầu như không chịu áp lực nguồn cung mới trong năm 2014 nên sự suy yếu của thị trường này được cho là do tiếp tục chịu ảnh hưởng từ sự khó khăn của nền kinh tế chung.

Để thúc đẩy sự thanh khoản của thị trường, các doanh nghiệp cho thuê đã tung chiêu kinh doanh mới. Khi các hình thức khuyến mãi giảm giá, tăng ưu đãi, hỗ trợ dịch vụ… không mấy hiệu quả thì xu hướng cho thuê văn phòng dạng chia sẻ; bán đứt trong thời hạn 40-50 năm; xây dựng mô hình văn phòng xanh, không gian mở… lại có hiệu quả ít nhiều trong việc thu hút khách hàng.

“Nếu như trước đây các công ty đua nhau tìm thuê mặt bằng trung tâm để tiện giao dịch và xây dựng hình ảnh thì hiện nay nhu cầu tìm thuê văn phòng đã thiết thực và tập trung vào yếu tố kinh tế nhiều hơn. Nhiều doanh nghiệp chuyển từ các khu TTTM lớn sang thuê mặt bằng nhà phố, nhà nguyên căn nhằm tiết kiệm chi phí quản lý. Những chi phí như gửi xe, lao công, tu bổ… trước đây không được doanh nghiệp để tâm lắm nay cũng trở thành yếu tố quan trọng trong việc tìm thuê mặt bằng”, ông Dương Quảng Bình, Giám đốc Công ty Tư vấn dịch vụ Hợp Nhất, cho biết.

Mặt bằng bán lẻ tỷ lệ trống cao

Năm 2014 là năm chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc bán lẻ khi hàng loạt các đại gia lớn, thương hiệu quốc tế đổ bộ vào thị trường Việt Nam. Hàng loạt các chuỗi thương hiệu nhượng quyền, các TTTM, mua sắm lớn được đầu tư xây dựng khắp cả nước như Aeon Mall, Lotte center… Nếu như các chuỗi thương hiệu ăn uống, siêu thị vẫn tiếp tục một năm bội thu, lượng khách không quá cao nhưng luôn đều đặn thì các TTTM, bán lẻ mới mở lại rơi vào tình trạng ế ẩm. Phân tích về nguyên nhân của tình trạng này, ông Liêu Kỳ Nhân, Giám đốc điều hành của VISland, cho hay: “Kinh tế khó khăn khiến nhu cầu mua sắm của người dân chững lại, trong năm 2014 hầu như chỉ có các mặt bằng bán lẻ nhà phố là được các thương hiệu trong nước và quốc tế ưa chuộng, tỷ lệ thuê tại các TTTM thấp, tỷ lệ trả mặt bằng cao hơn so với năm trước. Thực trạng ế ẩm cộng thêm áp lực nguồn cung mới khiến các TTTM luôn đứng trước tình trạng thừa mặt bằng và thiếu khách”.

Thị trường bán lẻ tăng áp lực cạnh tranh khi liên tục chào đón các thương hiệu lớn trong năm nay

Giá thuê tại thị trường bán lẻ cũng có xu hướng giảm giá khá mạnh với mức giảm trung bình khoảng 12-15% trong năm nay. Nếu đầu năm giá thuê tại các TTTM ở Tp.HCM khoảng 1-1,6 triệu/m2 thì đến thời điểm hiện tại giá thuê chỉ còn khoảng 800.000-1,2 triệu/m2. Hà Nội giá thuê còn giảm sâu hơn, từ 1,1 triệu/m2 xuống còn 800.000 đồng/m2. Thực trạng này được dự báo sẽ còn tiếp tục bởi trong năm 2015, hàng loạt các trung tâm mua sắm mới sẽ được đưa vào hoạt động khiến nguồn cung sẽ tăng mạnh, áp lực tỷ lệ mặt bằng trống sẽ tăng cao.

Căn hộ cho thuê: Cầu tăng nhưng giá vẫn giảm

Nguồn cung căn hộ cho thuê tại Tp.HCM đã tăng 8% và Hà Nội là 19% trong năm 2014 nhưng giá thuê vẫn tiếp tục xu hướng giảm từ 5-10%. Tuy nhiên so với phân khúc văn phòng, căn hộ cho thuê hoạt động ổn định hơn do nhu cầu của phân khúc này luôn cao. Phân khúc cho thuê cao cấp từ khoảng 1500 USD/tháng đang có sự cạnh tranh rất dữ dội và khách hàng đi thuê có quá nhiều sự chọn lựa nên các dự án cũ khó cho thuê hơn. Phân khúc căn hộ cho thuê hoạt động nhộn nhịp chủ yếu ở các căn hộ thuộc các dự án mới, đặc biệt những căn hộ có đầy đủ nội thất giá khoảng 12-16 triệu/tháng có tính thanh khoản tốt hơn cả.

Theo các chuyên gia nhận định, giá thuê trong năm 2015 sẽ khó tăng trở lại nhưng phân khúc này sẽ vẫn làm ăn lên do nhu cầu thuê còn cao.

Phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê có một năm hoạt động khá ảm đạm, dù không chiếm nhiều thị phần nhưng cả giá thuê và tỷ lệ thuê đều giảm đi rõ rệt từ 3-5%. Phân khúc này sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2015 khi luật cho người nước ngoài mua nhà được thông qua, do khách thuê ngoại quốc là nguồn khách chính của phân khúc này. Vì vậy, trong năm tới, trước áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt hơn, các doanh nghiệp buộc phải có những chiến lược, hướng đi mới để cải thiện tình hình.

Thị trường kho bãi và nhà xưởng: Tỷ lệ lấp đầy được cải thiện

Bà Trần Thu Huyền, trưởng phòng kinh doanh Công ty CP Bất động sản B.D.S, cho biết, trong năm 2014, phân khúc nhà xưởng và kho bãi cho thuê có hoạt động tương đối ổn định, tuy không thể gọi là khởi sắc nhưng so với năm 2013, tỷ lệ phủ kín các kho bãi đã cải thiện hơn nhiều. Nguồn cung về mặt bằng kho xưởng trong năm gian vừa qua không có dấu hiệu tăng do không có KCN, cụm công nghiệp mới nào được đưa vào khai thác.

Về giá thuê, nhìn chung mức giá cho thuê kho xưởng năm 2014 vẫn duy trì ổn định. Cụ thể, mặt bằng giá cho thuê mặt bằng kho xưởng tại khu vực Hà Nội từ 40.000-50.000/m2; Tp.HCM từ 50.000-60.000/m2; Hưng Yên từ 35.000-40.000/m2/tháng; Bắc Ninh từ 40.000-50.000/m2/tháng; Bình Dương, Đồng Nai từ 45.000-50.000/m2... Đối với một số khu vực có những điều kiện thuận lợi hơn thì mức giá có thể cao vượt hẳn lên, điển hình như giá thuê tại Cảng Phà Đen (Hà Nội) là 100.000/m2/tháng; KCN VSIP Bắc Ninh là 70.000/m2/tháng.

Năm 2014, phân khúc kho xưởng thu hút đầu tư nhiều từ các công ty Hàn Quốc. Một số tập đoàn lớn đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam và đã tiến hành xây dựng nhà máy, điển hình như tập đoàn Sam Sung đầu tư xây dựng nhà máy tại Thái Nguyên, Bình Dương. Việc các tập đoàn lớn đầu tư vào Việt Nam đã kéo theo một số nhà cung cấp thiết bị phụ trợ sản xuất cũng tiến hành đầu tư, xây dựng nhà máy tại Việt Nam.

Các tập đoàn quốc tế sẽ tạo tác động tích cực làm thay đổi thị trường thuê mướn mặt
bằng nhà xưởng

“Về nhu cầu thuê, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu tìm thuê kho xưởng có sẵn, diện tích từ 1.000-3.000m2 là phổ biến. Các đơn vị phân phối nhỏ lẻ quan tâm các kho xưởng gần trung tâm, diện tích từ 200-500m2. Dự báo trong thời gian tới, thị trường kho xưởng vẫn phát triển ổn định, không có biến động nhiều về cả nhu cầu, giá thuê”, bà Huyền nhận định.

Phương Uyên